北京办公楼市场新增需求持续恢复

2023年的北京办公楼市场新增需求持续恢复，但总量依然不足。在第四季度，北京办公楼市场各资产类别净吸纳量均恢复到正值，而上一次全市场录得季度净吸纳量正值还是在2021年第四季度。

从资产类别来看，甲级写字楼市场Q4净吸纳量为2.7万平方米，全年总计8.6万平方米，仅为疫情前平均水平的30%;乙级市场Q4净吸纳量为8.3万平方米，但由于上半年市场退租严重，全年仅为负3.9万平方米;产业园市场Q4净吸纳量为3.1万平方米，同样由于前三季度市场表现不佳，全年为负3.7万平方米。高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部负责人陆明表示，逐季来看需求表现，三个资产类别的市场净吸纳量均为前低后高，需求持续呈现回暖态势。

全年来看，三个市场年度新增供应量合计达到154万平方米，叠加需求侧表现不振，三个市场均出现空置率上涨且租金下滑的情况。以甲级写字楼为例，年末空置率达到19.8%，净有效租金同比下降9.4%至300元每月每平米。

深圳甲级写字楼新增供应量达到84.6万平方米 整体市场新增需求相对疲软

近日，戴德梁行发布的数据显示，2023年全年深圳甲级写字楼新增供应量达到84.6万平方米，接近2017年85万平方米的历史峰值。大量新写字楼的入市为企业提供了更多的选择，但多数企业对于扩张保持谨慎态度，整体市场新增需求相对疲软，全年净吸纳量录得39.3万平方米。

虽然净吸纳量已高于过去十年的平均水平，但深圳甲级写字楼空置率仍难敌大量的新增供应，2023年末空置率达到26.1%，较2022年年末增长了3.2个百分点。

激烈的竞争下，甲级写字楼业主不得不下调租金以促成租赁交易，戴德梁行数据显示，2023年末深圳甲级写字楼平均租金为186.5元/月/平方米，同比下降8.4%。截至2023年末，深圳甲级写字楼租金较上年同期下降的楼宇占比超9成，其中，有44.7%的物业在租金回调之后空置率下降，但也有50.6%的物业，租金回调的同时空置率依然上行。戴德梁行研究院副院长张晓端表示，一部分业主降租之后空置率依旧上升，除了与租金下降幅度有关，也与物业本身的运营情况、服务质量等因素有关。

展望2024年，深圳甲级写字楼市场将依旧迎来供应洪峰，将有超过140万平方米的甲级写字楼竣工入市。

办公楼的发展现状

办公楼指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展。办公写字楼是专业的商业办公的场所。一般具有较好的地理位置，相关的物业和服务设施水平高，具有聚集的商业圈，效率较高。

办公楼市场发展与宏观经济存在较大的关联度，新冠疫情冲击，宏观经济下行，工业、服务业规模增速下降，很大程度冲击国内办公楼市场。

在当代，优质的写字楼更影响着企业的发展，肩负着吸纳优秀人才、加强各企业的交流、合作的作用。

随着经济的快速发展，人们对于办公环境的需求也越来越高，这将推动办公楼市场的稳步增长。城市化进程的加速和人口结构的变化将导致办公需求的不断增加。此外，科技的发展、信息化程度的提高和新兴产业的快速崛起也将进一步促进办公楼行业的发展。

写字楼运营进入服务化时代，提升综合服务配套是关键。对写字楼业态而言，建筑上的高度仅仅是一个表象，没有完善的配套设施，几百米高度也只能停留在数字层面上。只有综合服务达到一定的高度，才能真正俘获企业的心。

办公楼租金和租赁市场的变化趋势

办公楼租金和租赁市场的变化趋势受到多种因素的影响，包括宏观经济环境、政策法规、市场需求和供应等。近年来，随着经济的发展和城市化进程的加速，办公楼租金和租赁市场呈现出以下变化趋势：

租金上涨：在经济繁荣的时期，企业对办公空间的需求增加，推动租金上涨。此外，一些城市的核心区域出现供不应求的情况，也导致了租金的上涨。

租赁期限延长：随着企业对于稳定性和连续性的需求增加，租赁期限较长的合同越来越受欢迎。这有助于降低企业的经营风险和成本。

定制化需求增加：企业对办公空间的需求越来越个性化，希望办公楼能够满足其特定的需求，如空间布局、设施配置等。这要求办公楼的运营商提供更加定制化的服务。

绿色环保和可持续发展：随着社会对环保和可持续发展的重视，越来越多的企业开始重视办公楼的绿色环保性能，如建筑材料的环保性、节能设施的使用等。

共享办公和灵活办公：随着共享经济的兴起，共享办公空间和灵活办公模式越来越受欢迎。这种模式为企业提供了更多的灵活性和便利性，同时降低了企业的成本。

智能化和数字化发展：随着科技的发展，办公楼的智能化和数字化水平不断提高。这包括智能化的楼宇管理系统、数字化的租赁管理系统等，可以提高管理效率和服务水平。

区域化和国际化趋势：随着经济的发展和全球化的加速，一些大城市的核心区域成为国内外企业竞相租赁的热点地区，呈现出区域化和国际化的趋势。

总之，办公楼租金和租赁市场的变化趋势受到多种因素的影响，未来仍将保持动态变化的态势。企业应根据自身的发展需求和市场变化，灵活调整租赁策略，以降低成本、提高效率。同时，对于办公楼的运营商而言，应关注市场需求的变化，不断优化产品和服务，提高自身的竞争力和可持续发展能力。

办公楼的未来发展趋势

数字化和智能化：随着科技的进步，办公楼可能会更加数字化和智能化。例如，智能建筑管理系统可以提高能源效率，减少浪费，同时为员工创造更舒适的工作环境。

灵活性和共享性：未来的办公楼可能会更加注重灵活性和共享性。更多的企业可能会选择共享办公空间，以降低成本并提高效率。同时，办公楼的设计和布局也会更加灵活，以适应不同类型的工作需求。

可持续发展：随着对环境保护的重视，未来的办公楼可能会更加注重可持续发展。例如，更多的办公楼可能会采用绿色建筑材料和节能系统，以减少对环境的影响。

社区化和多元化：办公楼可能会更加注重打造社区化、多元化的工作环境，以吸引和留住人才。例如，办公楼内可能会设有休息区、娱乐区、健身房等设施，以提供更加舒适的工作环境。

定制化服务：随着企业对于办公环境的个性化需求增加，办公楼的运营者可能会提供更多的定制化服务。例如，为企业提供定制化的办公空间、设施和服务，以满足企业的特定需求。

随着入驻企业需求的不断提高，不少新建的写字楼都配有商务和生活设施，并且迎合写字楼白领的喜好。另一角度，其实入驻企业,对配套设施的需求与自身业务发展密不可分，因此也就非常看重。

在中国经济创新升级的背景下，新一代信息技术、生物技术、高端装备制造等战略性新兴产业加速崛起。与传统制造业不同，战略性新兴产业具备智力、技术、资本高度密集的特性，因而优质办公和研发空间在其工作场景中占据更加重要的地位。世邦魏理仕数据显示，战略性新兴企业在全国写字楼新租交易的面积占比自2019年的24.6%提升至目前的32.5%，在京沪商务园区中的占比超过70%。

未来发展方向

新的经济周期下，各类宏观政策面对新的产业形势在2024年都将出现更加明显的调整，这也预示着作为重要产业载体的办公楼市场将面临需求侧的重大变化，进入新发展阶段。

未来写字楼的发展方向应该是综合化、生态化、节能化、专业化和智能化。

办公楼行业研究报告旨在从国家经济和产业发展的战略入手，分析办公楼未来的政策走向和监管体制的发展趋势，挖掘办公楼行业的市场潜力，基于重点细分市场领域的深度研究，提供对产业规模、产业结构、区域结构、市场竞争、产业盈利水平等多个角度市场变化的生动描绘，清晰发展方向。